Исследования рынка загородной недвижимости
Чт, 8th Декабрь 2011
Как и следовало ожидать, цены никогда не падают в нашей стране –они могут либо повышаться, либо вообще не меняться. Такую же ситуацию мы наблюдаем на рынке загородной недвижимости. С рынка ушли горячие предложения по максимально низким ценам, появившиеся во время кризиса для того, чтобы помочь девелоперам справиться с финансовыми трудностями.Рынок стабилизировался, а затем цены пошли вверх, особенно в 2010 году. Теперь же, по словам аналитиков, цены выросли лишь на те объекты, которые изначально были интересны покупателю.
Цены сегодня
По сравнению с прошлым годом цены на загородную недвижимость повысились не значительно, в пределах 2-3%, по некоторым направлениям пока даже нет никакой динамики, цены на том же уровне. Цены на рынке загородной недвижимости по сравнению с 2010 годом практически не изменились. Однако отмечает тот факт, что по отдельно взятым проектам, как правило, находящимся на высокой стадии готовности и реализуемым известными застройщиками, было зафиксировано повышение цен на уровне 5 – 10% за последнее полугодие.
Динамика стоимости загородного жилья, 1 кв. 2007 г. – 2 кв. 2011 г., $/ кв. м
Что касается объектов бизнес-класса, то по итогам 4 квартала 2010 года средняя стоимость кв. м была зарегистрирована в размере $4500. За полгода 2011 года она выросла чуть более чем на 2% и составила $4600. Незначительное повышение цены в размере 3-5% было зафиксировано лишь в проектах, находящихся на высокой стадии готовности.
| Сегмент рынка | Ср. цена м24 кв. 2010 | Ср. цена м21 кв. 2011 |
| Премиум | $5 000 | $5 100 |
| Бизнес | $4 550 | $4 600 |
| Эконом | $1 380 | $1 400 |
Спрос есть
Несмотря на повышение цен, все же спрос на загородную недвижимость есть. По данным агентств недвижимости наибольшим спросом пользуются таунхаусы с ценой до 4,9 млн. руб. Цена 5 млн. является психологической отметкой, которую не рискует переступить покупатель. Наиболее востребованными являются дома и участки в организованных жилых поселках с большим разнообразием объектов инфраструктуры на расстоянии до 25 км от МКАД по ликвидным направлениям.
«По итогам 1 половины 2011 года подавляющая доля спроса пришлась на участки без подряда (80% от общего количества сделок). Спрос на готовые коттеджи составил 6%, участки с подрядом – 8%, таунхаусы и многоквартирные дома – 6%».
Что касается площадей высокобюджетных домовладений, то, наиболее востребованными в I полугодии 2011 г. были придомовые площадью от 21 до 30 соток (37% запросов) и дома площадью от 301 до 400 кв. м (39% запросов). В I полугодии 2011 г. 51% спроса пришелся на домовладения стоимостью до $ 2 000 000. При этом наиболее востребованными были домовладения, стоимость 1 кв. м которых от 2 000 до 4 000 $/кв. м (34% запросов).
Спрос по дорогим объектам тоже продолжает расти. По данным компании в первом полугодии 2011 года на 40% вырос спрос в сегменте высокобюджетных сделок на первичном рынке загородной недвижимости Подмосковья по сравнению саналогичным периодом прошлого года, что составило около 1000 сделок по всем направлениям. В свою очередь предложение уменьшилось на 20% по сравнению с тем же периодом.
Популярные направления
По-прежнемусамыми популярными направлениями являются Новорижское шоссе, Киевско-Калужское направление и Дмитровское шоссе, которые удерживают позиции по количеству продаж во всех сегментах недвижимости. На Новорижское шоссе приходится более 30% спросаи приблизительно такая же доля предложенийкоттеджных поселков расположена на ней. Второе и третье место между собой делят сразу 4трассы – Киевская и Калужская, Дмитровская, в последние два года к ним присоединилось Симферопольское шоссе. В первом полугодии 2011 года риэлторы отмечают рост сделок на Дмитровском шоссе в поселках эконом-класса, на Киевском и Калужском шоссе в поселкахбизнес-класса.Что касается популярности Дмитровского шоссе, то это одно из самых живописных и излюбленных мест отдыха для москвичей. Здесь расположены многочисленные спортивные комплексы – Яхрома, Волен, Сорочаны, Лисья гора. Кроме этого, здесь хорошо развита инфраструктура. Например, из-за большого количества населенных пунктов есть множество школ, детских садов, медицинских учреждений, магазинов, ресторанов, домов отдыха.
Прогнозы
Спрос на загородную недвижимость все же характеризуется как стабильный. На данный момент такая категория покупателей, как семьи с детьми, приходит к выводу, что иметь дом в Подмосковье – это необходимость, а не удовольствие. «Цены претерпевают незначительные колебания, отмечается устойчивый боковой тренд, – говоритАндрей Соловьев, руководитель отдела загородной недвижимости компании KnightFrank. – Более удачные проекты реализуются в размеренном темпе, тогда как спрос на менее удачные по-прежнему крайне низок».
Однако цены аккуратно поднимаются в качественных объектах уже на протяжении длительного времени, и первая половина 2011 года не стала исключением.
Загородная недвижимость
Коттеджные поселки комфорт-класса или как иногда называют «экономом» – самые сложные с точки зрения описания и анализа. Поселки комфорт-класса предельно неконкретны, требования к ним неясны, качество результата сильно разнится. Иногда кажется, что их строят не от хорошей жизни, а от маркетинговой беззысходности. А вот покупатели почему-то думают совсем иначе.
Главное отличие коттеджных поселков комфорт-класса от поселков эконом-класса – это готовность покупателей доплатить за различные житейские приятности и улучшения. То есть, в буквальном смысле, платить за качество предложения, тем больше, чем оно выше. Покупатели готовы платить за качество расположения поселка, красивые виды, дополнительные киловатты электричества, нормальные дороги, окружение. Некоторые люди готовы платить больше, некоторые — меньше, но и те и другие делают это осознанно. В этом смысле, поселки комфорт-класса самый рыночно честный и прозрачный сегмент недвижимости.
Этот сегмент весьма широк, и его широта определяется суммой «доплаты за улучшения». Поселки комфорт-класса предполагают значитель
ные различия в параметрах участков, домов и проектов — от обычных земельных участков с базовым набором коммуникаций, но находящихся в видовых, красивых местах, до непафосных симпатичных домиков в ближайшем пригороде. Покупатели, ориентирующиеся на этот класс, готовы купить загородную недвижимость с чуть более низкими характеристиками транспортной доступности и сетей, зато на берегу красивого озера или в старом обжитом поселке, в логике доплаты за «красоту» и «культуру».
Повторимся: мы определяем класс недвижимости не как набор объективных характеристик (жизнь и мода вообще переменчивы), а как определенную мотивацию потребителей. Она, как показывает практика, остается неизменной.
По ощущениям, именно поселки комфорт-класса создают субъективное богатство выбора. Элитка – она вся примерно одинаковая, что по виду, что по характеристикам (заметьте, это не комплимент застройщикам). Бизнес-класс бывает сильно разный, в зависимости от места расположения и года начала проекта, но сам по себе тоже в общем не балует разнообразием. Это как с машинами: в определенной ценовой категории, авто бизнес-класса могут отличаться между собой цветом отделки или некоторыми нюансами дизайна, но с точки зрения качества сюрпризов не будет. Все – хорошие, все внимательно собраны и укомплектованы, все хороши на ходу, все предполагают, что покупатель не будет кроить на мелочах. А вот условный «средний класс» – вот где простор для выбора форм, характеристик и комплектаций! Хочешь – с кожаным салоном, хочешь с простым, помощнее или поэкономичнее (или, если угодно, поэкологичнее), дизайна модного или классического, подороже или подешевле. Борьба за покупателя идет полным ходом, все время придумывается что-то новое, есть о чем подумать и что повыбирать. Другое дело, что и конкуренция в этом сегменте что автомобилей, что недвижимости – настоящая, нешуточная.
В общем, комфорт-класс создан для обыкновенных людей, не обремененных лишним миллионом вечнозеленых единиц условности. В отличие от других сегментов рынка, он не накладывает особых требований на загородный образ жизни и достаток владельца. Главное, чтобы было комфортно. А что под этим понимать, пусть каждый решает для себя сам.
Загородная недвижимость
Недвижимость Подмосковья становиться все более привлекательной к жилью в Москве, она устраивает не только доступной ценой, но и удобством. Сейчас на рынке недвижимости Подмосковья можно найти большой выбор загородного жилья.
Загородное жилье Подмосковья все больше набирает обороты, а отсюда так быстро растут цены. Это связано не только с дрожанием на всем рынке, но и качеством строительства. На сегодняшний день поселки Подмосковья не уступают по уровню и комфорту квартире в городе, более того имеют массу преимуществ.
